Is een huis de beste belegging?

Lange tijd was het zo dat als je een zinvolle belegging wilde doen, je met het kopen van een huis altijd goed zat. Maar de tijden zijn veranderd. Tegenwoordig is een huis zeker niet meer altijd de beste beleggingsvorm te noemen. Hoe zit dit nu precies?

Crisis en de prijzen van huizen

Door de jaarlijkse prijsstijging van huizen was een huis kopen jarenlang de perfecte belegging. Tussen 1995 en 2008 stegen de woningprijzen maar liefst 175 procent. Deze ideale situatie eindigde toen de woningmarkt als gevolg van de crisis in 2008 totaal instortte. De huizenprijzen daalden met ruim 16 procent in 4 jaar. Dit was erg nadelig voor huisbezitters, die hun huis als investering zagen en hun huis graag in de toekomst wilden verkopen.

Ondertussen zijn de huizenprijzen alweer voorbij het niveau van 2008. De prognose is dat de prijzen ook nog wel even blijven stijgen. Toch kan dit omslaan: de prijzen stijgen onder invloed van de verlaging van de overdrachtsbelasting en de lage hypotheekrentes. Hierdoor hebben veel Nederlanders meer mogelijkheden beschikbaar om een (tweede) huis te kopen.

Een nieuwe bubbel?

Veel mensen vragen zich af of er sprake is van een nieuwe bubbel op de huizenmarkt. In grote steden lijkt de vraag in ieder geval nog steeds veel hoger dan het aanbod. Er is dus gelukkig nog geen sprake van een bubbel zoals bij de cryptocurrencies. Toch is het verstandig om het prijsverloop goed in de gaten te houden.

Zeker bij de aanschaf van een eerste huis is timing immers belangrijk. Wanneer je op de top instapt, kan je woning vrij snel onder water komen te staan. Je schulden zijn dan hoger dan de waarde van je huis. Op de lange termijn kan dit wel weer worden rechtgetrokken. Voor langere tijd ben je dan echter minder flexibel en zit verhuizen zonder ene verlies te maken er niet in.

Tweede huis voor de verhuur

Wanneer je in de luxe positie bent om een tweede huis voor de verhuur te kopen, dan kan je deze inzetten als een goede belegging. Wanneer je niet het volledige bedrag kan inleggen, moet je een zogenaamde investeringshypotheek afsluiten. Bij een investeringshypotheek ligt de rente doorgaans één tot twee procent hoger. Ook is het vaak nodig om een groter bedrag aan eigen geld in te leggen.

Wanneer je een tweede woning gaat verhuren moet je een goede basis leggen. Zorg bijvoorbeeld voor goede contracten en reken de cijfers goed door. Bedenk ook dat je over de waarde van je tweede woning vermogensrendementsheffing moet betalen in box 3. Dit kan het rendement drukken en het is dan ook belangrijk om na te gaan of je onder de streep een positief resultaat behaalt met je belegging.

We kunnen dit toelichten aan de hand van een rekenvoorbeeld. Stel je koopt een tweede woning van € 200.000. Je vraagt hiervoor € 1.000 aan huur per maand. Ook betaal je € 2.000 aan vermogensrendementsheffing. Je legt € 50.000 aan eigen geld in. Over de € 150.000 betaal je 3 procent aan rente. Dit is € 3.000 op jaarbasis.

Je betaalt dan per jaar aan belastingen en rente € 5.000 terwijl het huis je € 12.000 oplevert. Je winst op deze belegging bedraagt dan € 7.000. Op basis van de € 50.000 die je zelf hebt ingelegd behaal je dan een rendement van 14%. Op basis van de waarde van het huis behaal je een rendement van 3,5%.

Bedenk dat de prijsontwikkeling van het tweede huis ook van belang kan zijn voor je belegging! Wanneer je huis elk jaar in waarde afneemt, dan kan dit je rendement flink drukken. Zeker wanneer je van plan bent om het huis in de toekomst te verkopen. In dit geval is de timing dus extra belangrijk.

Vakantiewoning in het buitenland

Je kunt er ook voor kiezen om een tweede woning in het buitenland aan te schaffen en om deze te verhuren voor vakanties. Let er op dat er in dit geval wel extra risico’s verbonden zijn aan je belegging. De lokale wetten en regels kunnen immers flink verschillen van die in Nederland. Het is daarom belangrijk om eerst voldoende onderzoek te doen naar de situatie in het betreffende land.

Een voordeel van het kopen van een vakantiewoning als investering, is dat je er geen vermogensrendementsheffing over hoeft te betalen. Een ander voordeel is dat je de vakantiewoning ook zelf kunt gebruiken voor een deel van het jaar. Op die manier heb je een goedkope vakantie!

Nu kopen als investering?

Momenteel hebben verkopers de overhand op de markt. Zeker in grote steden zoals Amsterdam zie je dat mensen weer ver over de vraagprijs bieden. Dit is vergelijkbaar met de situatie voor de crisis. Hierdoor zijn de prijzen enorm gestegen. Het kan dan ook verstandig zijn om te wachten met de aanschaf van een huis, zeker wanneer je zelf geen huis met overwaarde bezit om te verkopen.

Wanneer je huizen wilt kopen als investering, is het belangrijk om het rendement te berekenen. Dit doe je eenvoudig door de huuropbrengsten te delen door de waarde van de woning. Bedenk vervolgens hoeveel procent rendement je minimaal wilt behalen. Het is belangrijk om ook rekening te houden met de hypotheekrentes wanneer je een schuld aangaat. Deze gaan in de toekomst immers waarschijnlijk stijgen.

Ontwikkeling prijzen

De ontwikkeling van de huizenprijzen zullen afhangen van verschillende factoren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van de hypotheekrente, de mogelijkheden om financiering te verkrijgen, de overdrachtsbelasting en het vraag en aanbod naar woningen. Wanneer de rentes bijvoorbeeld weer gaan stijgen, zullen de woningprijzen waarschijnlijk dalen. Mensen kunnen dan immers minder geld neerleggen voor een woning.

De actuele woningprijzen worden op Nu.nl bijgehouden. Op die manier kan je eenvoudig zien hoe de prijzen zich ontwikkelen tegenover het voorgaande jaar. Klik hier om het dossier woningprijzen te bezoeken.

Huis niet beste investering

Ondanks dat experts verwachten dat de prijzen op de woningmarkt blijven stijgen, is een huis toch niet meer de perfecte belegging die het zo lang is geweest. Als je nu een goede investering wilt doen, kunnen grondstoffen (denk aan aardgas, goud en zilver) een goede optie zijn. Het is immers veel eenvoudiger om in te stappen bij de handel in grondstoffen.

Auteur

Over Alex Mostert

Al toen ik 16 was kocht ik stiekem mijn eerste aandeel. Ondertussen beheer ik beleggen.info al meer dan 10 jaar en help ik mensen graag bij het bereiken van 'financiële vrijheid'. Na een studie bedrijfskunde en psychologie heb ik mij volledig toegelegd op ondernemen: de helft van de tijd in Nederland & de helft van de tijd in het buitenland. Lees hier meer over mij & maak kennis! Laat ook vooral een reactie achter onder het artikel!